| V I S U A L I Z Z A D I S C U S S I O N E |
| elena |
Inserito il - 21/11/2005 : 01:33:56
Vi sottopongo un quesito relativo alla proprietà di un sottotetto che ci sta letteralmente facendo impazzire!
Abbiamo appena acquistato un appartamento al piano attico/sottotetto di un edificio storico attualmente in totale ristrutturazione. In questo appartamento (che è l'unico all'ultimo piano e che ha il tetto a vista), a fianco del corridoio che unisce zona giorno/zona notte, corre, per tutta la sua lunghezza, un "sottotetto" che è sempre stato utilizzato come ripostiglio dall'inquilino del nostro appartamento che vi ha abitato per 40 anni e che vi accedeva attraverso una porticina (in realtà, più che un sottotetto, sembra un'espansione del nostro appartamento). Nel tempo il solaio si è deteriorato ma è rimasta l'antica travatura. L'accesso a tale sottotetto è possibile solo dalla nostra proprietà e al suo interno non vi è nulla che possa essere destinato ad uso comune. L'inquilino del piano sotto ne pretende improvvisamente la proprietà nonostante la soprintendenza alle belle arti gli abbia intimato di mantenere il controsoffitto che da sempre esiste nel suo appartamento (egli vorrebbe abbatterlo per raggiungere il tetto e farvi due lucernai). Tale sottotetto non è accatastato e non esistono documenti che attestino la proprietà del condominio. Abbiamo letto tutte le sentenze in merito ma qui la stranezza è che "l'ultimo piano" cui in genere esse attribuiscono la proprietà è costituito proprio dal nostro appartamento e non da quello sottostante e di conseguenza quel sottotetto è di fianco a noi e non sopra. Di chi è?
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| 12 U L T I M E R I S P O S T E (in alto le più recenti) |
| leonn |
Inserito il - 23/03/2007 : 01:12:29
Scusami se ti chiedo ancora una cosa
io non impedisco agli altri condomini di farne uso, ma e proprio il fatto che per lo non e accessibile ( per fare ciò dovrebbero sfondare il tetto)
Il punto e che tre condomini, me lo vogliono vendere, o farmi pagare l'affitto oppure, non farmelo usare piu.
Mi puoi dare un cosiglio ?? 
GRAZIE E SCUSAMI ANCORA |
| amministratore |
Inserito il - 23/03/2007 : 00:28:17
Citazione:
Messaggio inserito da leonn
Salve io credo di avere lo stesso problemma
ho comprato l'appartamento nel 1998 ed sopra di me c'è il sottotetto
non e calpestabile e il punto piu alto e di 2,50 mt .
Nel rogito che scritto che è di proprietà condominiale
ma nessuno ci puo accedere, io o praticato un'appertura sempre dal mio appartamento e lo uso come locale di scombero.Invece in minima parte l'ho rinforzato e ci ho messo una cisterna per l'acqua.
adesso vi chiedo sono in regola o meglio posso usufrirne?
Puoi usufruire del bene comune ma non puoi impedire che anche altri condomini lo facciano.
Abbiamo un'intera sezione sul condominio che varrebbe la pena visitare
http://www.dirittoeprogetti.it/temi/condominio_giuris.asp
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| leonn |
Inserito il - 23/03/2007 : 00:18:05
Salve io credo di avere lo stesso problemma
ho comprato l'appartamento nel 1998 ed sopra di me c'è il sottotetto
non e calpestabile e il punto piu alto e di 2,50 mt .
Nel rogito che scritto che è di proprietà condominiale
ma nessuno ci puo accedere, io o praticato un'appertura sempre dal mio appartamento e lo uso come locale di scombero.Invece in minima parte l'ho rinforzato e ci ho messo una cisterna per l'acqua.
adesso vi chiedo sono in regola o meglio posso usufrirne? |
| amministratore |
Inserito il - 02/02/2007 : 21:27:31
Con ordine:
a) la circostanza che passino le condutture condominiali è ininfluente; siamo nel campo delle servitù;
b) utilizzi (come ripostiglio) questo spazio in via esclusiva o vi accedono anche altri condomini? (magari, per esempio, per la manutenzione dell'antenna TV o altro);
c) da quanto tempo?
d) occorrono una serie di dati precisi: regolamento condominiale, atto di acquisto ecc.ecc. (vedi sopra) |
| cauloe |
Inserito il - 01/02/2007 : 21:58:52
scuate...forse è meglio che spiego bene il mio problema.
Mia madre ha acquistato nel '63 dal costruttore un appartamento(che poi ha lasciato a me) all'ultimo piano di un condominio.Sopra l'appartamento c'è una soffitta (punto + alto 1.50h) che abbiamo sempre utilizzato come ripostiglio. La soffitta è raggiungibile solo dalla mia cucina.E' un locale fatto per l'areazione, ma all'interno di questo passano i tubi dell'acqua di tutto il condominio. I tubi del gas, passano da un'altra parte.
Sto rivendendo l'appartamento, ma dai documenti non esiste il sottotetto. Credo che la soffitta sia mia, ma come lo dimostro all'acquirente??
grazie
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| cauloe |
Inserito il - 01/02/2007 : 21:52:17
ho un problema identico a quello di Elena.
Leggendo il forum non ho capito, chi ha ragione! mi date uno mano?
grazie mille |
| amministratore |
Inserito il - 07/05/2006 : 16:27:07
La via breve e veloce consiste nell'inviarmi alcuni documenti:
1) copia dell'atto di acquisto;
2) planimetrie;
3) regolamento di condominio (se esistente).
A presto.
dp |
| elena |
Inserito il - 07/05/2006 : 16:08:47
Forse il termine "sottotetto" che io uso è improprio. Cerco quindi di spiegarmi meglio: il mio appartamento, che deve essere totalmente ristrutturato in quanto non più abitato da 15 anni, occupa l'ultimo piano del condominio (definito sul rogito "piano sottotetto") ed è l'unico su quel piano. Sopra di me c'è il tetto vero e proprio, nel senso che esso è a vista in tutto il mio appartamento (quindi io non ho un controsoffitto, bensì vedo il tetto con il colmo e le due falde). Nel mio appartamento, ad un certo punto, come da rogito, la mia proprietà finisce, ma di fatto la stanza "prosegue" con un'orditura di travi che reggevano l'antico solaio, ora non più esistente, mentre sopra la falda del tetto prosegue. Questa zona, guardando le planimetrie in sezione dell'edificio, è esattamente speculare all'altra, di mia proprietà, a dimostrare il fatto che un tempo costituiva il "naturale" proseguimento del pavimento del mio appartamento. Poichè il proprietario sotto ha deciso di farmi la guerra, mentre per me quella zona è di vitale importanza (lì dovrei creare lo studio) chi mi sa indicare la via più breve e meno dispendiosa per risolvere la questione? Grazie. Elena. |
| holms |
Inserito il - 28/04/2006 : 13:14:45
aspettate! Se lo ha utilizzato per 40 anni e potete dimostrarlo forse potete acquisirlo per usucapione... in quanto è stato usato dal 'vostro' inquilino. Credo che varrebbe la pena di interpellare un avvocato. Potreste informarvi se ci sono sindacati di proprietari in Italia che danno consulenze. In genere queste strutture hanno avvocati che tutelano gli interessi degli iscritti
Ciao
Holms |
| holms |
Inserito il - 28/04/2006 : 13:06:19
Vi avevo spedito le sentenze tramite Goris, una mia amica italiana che vive in Germania a cui ho chiesto di iscriversi - e che è entusiasta dell'esistenza di questa struttura virtuale bellissima - perché io non riuscivo ad entrare nel forum. Ora posso di nuovo intervenire per dirvi che sono assolutamente certa che si può vincere in un eventuale giudizio perché una signora che conosco ha avuto successo poco tempo fa proprio in base alle sentenze in questione. Vi scrivo per puntualizzare che questo è anche valido per i condomini orizzontali. Quindi il sottotetto in questione, se solo può essere usato potenzialmente persino per una piccola centralina satellitare (anche se nessunio l'ha mai usato), è proprietà condominiale e nessuno può toccarlo senza il consenso degli altri condomini. Questo naturalmente se nessuno può vantarne un titolo di proprietà
Ciao:-) |
| goris |
Inserito il - 26/04/2006 : 22:43:52
Eccovi una documentazione sul sottotetto (sentenze cassazione etc.))
Lavori vietati: il sottotetto
Se nel sottotetto... si sta comodi, non può essere pertinenza dell’ appartamento!
Domenico Chinello (Avv.) - Su Diritto&Giustizi@ del 18/10/05
Il sottotetto di un edificio può considerarsi pertinenza dell’unità immobiliare sottostante solo quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall’umidità, tramite la creazione di una camera d’aria e non anche quando abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo. In tale seconda ipotesi, l’appartenenza del bene va determinata in base al titolo, in mancanza o nel silenzio del quale, non essendo il sottotetto compreso nel novero delle parti comuni dell’edificio essenziali per la sua esistenza o necessarie all’uso comune, la presunzione di comunione ex art. 1117, n. 1, Cc è applicabile ove il vano, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, risulti oggettivamente destinato, sia pure in via potenziale, all’uso comune oppure all’esercizio di un servizio di interesse comune.
Il singolo comproprietario del sottotetto condominiale non è legittimato a conseguire il rilascio del permesso di costruire per operare un autonomo intervento edilizio sulla porzione di sottotetto sovrastante l’unità immobiliare di sua proprietà esclusiva, rendendosi invece necessario il consenso degli altri comproprietari. È quanto stabilito dalla quarta sezione del Consiglio di Stato con la decisione 4744/05 (depositata lo scorso 14 settembre ( e qui leggibile nei documenti correlati )
di Domenico Chinello (Avv.)
Nell’ambito di una costruzione bifamiliare, costituente un piccolo condominio cosiddetto orizzontale, la proprietà del sottotetto va determinata in base ai contratti d’acquisto delle due singole unità immobiliari: in mancanza di indicazioni nei titoli, è applicabile la presunzione di comunione ex art. 1117, n. 1, cc ove il vano, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, risulti oggettivamente destinato – sia pure in via potenziale – all’uso comune, oppure all’esercizio di un servizio di interesse collettivo (es: ci si potrebbe mettere una centralina per la ricezione televisiva, o di cavi dell’impianto elettrico di un’antenna satellitare a ricerca elettronica etc.….). Viceversa, il sottotetto può considerarsi pertinenza esclusiva dell’unità immobiliare sottostante, qualora non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo e sia, invece, idoneo ad assolvere all’unica funzione di isolare e proteggere l’appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall’umidità, tramite la creazione di una camera d’aria. In tale seconda ipotesi, chi è mero comproprietario del sottotetto condominiale non è legittimato a chiedere il rilascio del permesso di costruire per operare un autonomo intervento edilizio sulla porzione sovrastante l’unità immobiliare di sua proprietà esclusiva, in quanto risulta necessario anche il consenso dell’altro condomino.
È quanto precisato dalla decisione 4744/05 della IV Sez. del Consiglio di Stato, con la quale il Supremo Giudice amministrativo è tornato a pronunciarsi sulla controversa questione della proprietà dei sottotetti, e su quali siano i soggetti legittimati ad ottenere il rilascio del titolo edilizio per la realizzazione di un intervento edificatorio su tale porzione di fabbricato, ove rivesta natura condominiale.
In punto di fatto, basti dire che la vicenda processuale de qua ha origine alla fine degli Settanta del secolo scorso, dalla divisione verticale di un unico edificio residenziale in due separate unità immobiliari e dalla successiva alienazione a terzi delle porzioni così ricavate. Nei contratti di compravendita, nessun riferimento veniva fatto alla titolarità esclusiva o comune del sottotetto, sovrastante entrambe le due unità.
Di recente, uno dei proprietari chiedeva ed otteneva dalla competente amministrazione comunale il rilascio del permesso di costruire per ristrutturare e sopraelevare la porzione di fabbricato di sua pertinenza, ivi compreso il sottotetto, ma il vicino provvedeva ad impugnare tale titolo ad aedificandum, lamentando la violazione delle regole sulla comunione e dei principi in tema di legittimazione al conseguimento dei provvedimenti edilizi, sostenendo la natura comune della porzione di tetto e di sottotetto interessata dal progetto di sopraelevazione.
Avverso la decisione del Giudice amministrativo regionale (Tar Veneto, Sezione seconda, 142/04, in www.giustizia-amministrativa.it), che accoglieva il ricorso di prime cure – rilevando come il rilasciato permesso di costruire andasse effettivamente ad incidere su un locale da considerare comune, senza il consenso dell’altro condomino – veniva proposta tempestiva impugnazione avanti al Consiglio di Stato, che si è ora pronunciato con la sentenza appena citata.
In definitiva, il possesso del sottotetto condominiale da parte del proprietario dell’ultimo piano viene presunto solo e limitatamente alla coibentazione ed isolamento dal freddo, dal caldo e dall’umidità. Qualsiasi altra, anche potenziale, funzione è da ritenersi un diritto condominiale. Ne segue che, quando un titolo di proprietà esclusiva non sia stata sancita nell’ atto di acquisto, anche per l’uso del sottotetto (ad esempio per il posizionamento di un deposito d’acqua o di autoclave o di storaggio personale) è richiesta l’approvazione della maggioranza dei condomini o, in caso di unità bifamiliare, di entrambe le parti.
Lettera al ‘Tirreno’
(il Centro ASPPI risponde)
‘Quel sottotetto è condominiale’
Sono proprietaria di un piccolo appartamento sito all’ultimo piano di un condominio. Sopra l’appartamento vi è un sottotetto di grandi dimensioni che vorrei ristrutturare. Ma all’ultima assemblea di condominio, stante l’opposizione dei condomini, mi ha tassativamente vietato di eseguire tali lavori in quanto a suo avviso il sottotetto è di proprietà condominiale. A me invece è sempre stato detto che il proprietario dell’appartamento dell’ultimo piano è proprietario del sottotetto sovrastante.
Risposta:
Quanto le ha detto l’amministratore è vero. Infatti, mentre quando lei ha acquistato l’appartamento la Corte di Cassazione era orientata a considerare il sottotetto quale pertinenza dell’appartamento o degli appartamenti siti all’ultimo piano, successivamente, e precisamente con le sentenze n. 1171/1992; 9788/1997 e 1303/1997 ha mutato orientamento stabilendo che cil sottotetto di un edificio può considerarsi pertinenza dell’appartamento (o degli appartamenti) sito all’ultimo piano solo quando assolva all’esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento stesso dal caldo, dal freddo e dall eccessiva umidità mediante la creazione di una camera d’aria, ma non quando abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzo per qualsiasivoglia altro uso (vano autonomo). Pertanto, in mancanza di un valido titolo di acquisto specifico per il sottotetto, deve trovare applicazione la presunzione di comunione prevista dall’ art. 1117 n del c.c. quando per esso risulti possibile, anche in via potenziale, un uso comune (per esempio se c’è spazio per un deposito acqua ed autoclave - per l’installazione della quale viene richiesto comunque il consenso degli altri inquilini).
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Controversie sulla proprietà del sottotetto condominiale
Leggendo , per ovvi motivi professionali le riviste giuridiche specializzate ho notato come negli ultimi anni il contenzioso circa la proprietà e quindi la disponibilità del sottotetto degli edifici condominiali continui ad essere uno dei principali motivi di litigio fra condomini.
Tutto questo nonostante il fatto che la giurisprudenza, sul punto abbia ormai da molto tempo dettato principi chiari ed immutati. Il sottotetto non rientra fra le parti dell’edificio condominiale per cui l’art. 1117 c.c. pone una presunzione di comproprietà fra tutti i condomini. Pertanto, lo stesso, in assenza di un titolo di proprietà regolarmente trascritto, che ne attesti la proprietà comune, è da considerarsi pertinenza degli appartamenti posti all’ultimo piano soltanto se non risulta oggettivamente destinato anche soltanto in via potenziale all’uso comune o all’esercizio di un uso comune.
Nella pratica è estremamente raro imbattersi in un titolo – es atto di compravendita immobiliare – che definisca la proprietà del sottotetto.
Di conseguenza , molto spesso, il proprietario dell’ultimo piano non riesce a resistere alla tentazione di occuparlo, cercando di accorporarlo al proprio appartamento al fine di aumentare la superficie abitabile.
Il problema è che però , come precedentemente ricordato, il sottotetto s considera pertinenza dell’ultimo piano e quindi di proprietà esclusiva degli appartamenti ivi ubicati, solo se è una mera ‘copertura’, una ‘camera d’aria’, e non risulta oggettivamente destinato, ad assolvere anche solo potenzialmente un uso o un servizio comuni-.
Tutta la numerosa casistica giurisprudenziale ruota attorno al concetto di “ destinazione potenziale di uso comune” . Innanzittutto sgomberiamo dal campo una delle principali difese poste dai proprietari dell’ultimo piano che rivendicano la proprietà anche del sottotetto. La giurisprudenza parla di oggettiva destinazione anche in via potenziale , all’uso comune.
A nulla rileva quindi eccepire che di fatto, il condominio mai ha utilizzato il sottotetto per lo svolgimento di un servizio comune.
I suddetti principi elaborati dalla giurisprudenza di legittimità vengono dalla giurisprudenza di merito, interpretati ancora più in favore della comproprietà condominiale del sottotetto. Al riguardo sono emblematiche le sentenze Corte di Appello di Bologna 31/07/1999 n. 882- che giustifica la condominialità del sottotetto attribuendole rilevanza alla presenza in esso di diaframmi murari costituenti la prosecuzione dei muri maestri interni-
Infine , occorre ricordare, che se il proprietario dell’ultimo piano, ricevuta l’autorizzazione da parte degli altri condomini, accorpa al proprio appartamento il sottotetto rendendolo abitabile e/o calpestabile, si dovrà procedere alla revisione delle tabelle millesimali in ragione dell’avvenuto aumento della propria quota di proprietà generale.
Condominio e destinazione del sottotetto: le tendenze della giurisprudenza consolidata di merito e di legittimità.
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Di. Alessandro Ludovici
In un edificio di più piani appartenenti a proprietari diversi, l’appartenenza del sottotetto (non indicato nell’art. 117 cod. civ. tra le parti comuni dell’edificio) si determina in base al titolo e in mancanza in base alla funzione cui esso è destinato in concreto. Pertanto esso va annoverato tra le parti comuni se è utilizzabile, anche solo parzialmente e potenzialmente, per gli usi comuni, dovendosi in tal caso applicare la presunzione di comunione prevista dalla norma citata, la quale opera ogni volta che nel silenzio del titolo il bene sia suscettibile, per le sue caratteristiche, di utilizzazione da parte di tutti i proprietari esclusivi. (Cass. civile sez II, 20-07-1999 n. 7764).
Se ipotizziamo la coibentazione come pertinenza ad esclusivo uso di isolamento, la proprietà spetta ai condomini dei piani immediatamente sottostanti.
L’art. 1131, secondo comma cod. civ. prevede che la causa, riguardante l’estensione del diritto dei singoli condomini in dipendenza dei rispettivi acquisti, deve svolgersi nei confronti di tutti i condomini (Cass. civile, sez II, 19-05-1999, n. 4845). Questo significa che la legittimazione a rivendicare la proprietà di tali vani spetta ai condomini dei piani sottostanti al locale adibito a coibentazione degli stessi appartamenti sottostanti.
Il sottotetto di un edificio può considerarsi pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano solo quando assolva la esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento stesso dal caldo, dal freddo e dall’umidità, mediante la creazione di una camera d’aria, non anche quando abbia dimensioni e caratteristiche strutturali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, nel qual caso deve presumersi di proprietà condominiale se esso risulti in concreto, sia pure in via potenziale, oggettivamente destinato all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune (Cass. civile sez. II, 28-04-1999, n. 4266).
Qui di seguito la sentenza emessa in data 29-07-1996 che afferma: “in assenza di una diversa espressa previsione del titolo, il vano sottotetto deve ritenersi pertinenza dell’appartamento dell’ultimo piano solo qualora assolva all’esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento medesimo, mentre in ogni altro caso esso è di proprietà condominiale.”
Un’altra sentenza utile del Tribunale di Milano del 25.03.1993: “qualora non emerga la proprietà del sottotetto, da ritenersi comunque di proprietà esclusiva solo se assolve alla unica funzione di isolamento che svolge a favore dell’appartamento sottostante, l’atto di vendita di quest’ultimo non deve citare espressamente il sottotetto, trattandosi di un bene pertinenziale che segue pertanto le vicende del bene principale”.
Emerge quindi da tali sentenze una costante: nel caso in cui non vi sia un’espressa disposizione contrattuale, i locali sottotetto sono di proprietà esclusiva del condomino solo quando esso svolga una funzione prettamente isolante; essi saranno di proprietà comune dei condomini negli altri casi.
Insomma, se il sottotetto è ampio, è di proprietà condominiale...
Un’altra sentenza del Tribunale di Milano giunge alle stesse conclusioni:
“In materia di condominio, il criterio per distinguere le parti comuni da quelle che sono di proprietà di un singolo o di un limitato gruppo di partecipanti deve essere individuato nella stessa ragione costitutiva del condominio, il quale è istituto che ha il suo fondamento nel fatto che, non essendo unico il proprietario, alcune parti dell’edificio sono necessarie alla sua esistenza, o sono permanentemente destinate all’uso o godimento di tutti i partecipanti.
Il criterio per determinare l’oggettiva natura di una parte dell’edificio è così costituito dal rapporto pertinenziale che unisce la singola parte considerata al complesso della proprietà del gruppo condominiale, ovvero a singole porzioni di esso.
A tal fine, è necessario accertare quale sia la destinazione principale e non provvisoria del bene, riscontrando quale utilità esso possa produrre, e verificando se quel bene, per la sua attitudine funzionale al godimento collettivo, sia destinato all’uso comune, oppure serva esclusivamente all’interesse di singoli partecipanti al condominio.
Se la proprietà non è specificata nell’atto di acquisto il sottotetto è condominiale per presunzione.
I criteri menzionati per accertare la natura delle singole parti di un edificio condominiale valgono anche nel caso del sottotetto. Poiché il sottotetto non è incluso tra le parti comuni indicate dall’art. 1117, Codice civile, al fine di stabilire se esso sia di proprietà esclusiva o comune è necessario tenere conto di quanto stabilito dal titolo di acquisto; in difetto di una clausola espressa, si deve fare riferimento alla destinazione funzionale ed obbiettiva del sottotetto nel singolo edificio.
In generale, il sottotetto adempie sempre la funzione di isolare e proteggere l’appartamento sito all’ultimo piano dell’edificio dal caldo, dal freddo e dall’umidità mediante creazione di una camera d’aria. Soltanto se tale funzione è esclusiva, il sottotetto può essere qualificato come pertinenza dell’appartamento a cui apporta le utilità indicate.
Quando, invece, il sottotetto adempie anche altre funzioni ed ha dimensioni e caratteristiche tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, e risulti, sia pure in via potenziale, effettivamente destinato all’uso comune o all’esercizio di un qualsiasi servizio di interesse comune (posizionamento centralina satellitare, deposito acqua per consenso unanime etc.), esso deve essere considerato oggetto di proprietà comune, indipendentemente dall’uso concreto a cui sia stato da sempre adibito dai partecipanti”.
CIAO un saluto da
goris
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| amministratore |
Inserito il - 21/11/2005 : 14:48:30
Un'attimo, qualcosa mi sfugge.
Il sottotetto dovrebbe essere, di norma, quella zona posta immediatamente sotto il terrazzo di copertura, confinante con l'ultimo piano (abitabile).
Non capisco come possa il sottotetto essere "laterale" alla vs abitazione.
Può inviarmi, in allegato, una planimetria?
Con l'occasione, potrebbe inviarmi anche una copia dell'atto di acquisto dell'immobile.
Cordiali saluti. |
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