Fidejussioni a tutela dell′acquirente. Chi garantisce per il garante?
di Donato Palombella - pubblicato su Costozero - magazine della Confindustria (dic. 07)

La tutela del consumatore in ambito immobiliare presenta ancora numerosi problemi. Tra questi, le fidejussioni per garantire la restituzione degli anticipi versati dall′acquirente.

Banche e assicurazioni riscontrano enormi difficoltà nel coprire questa tipologia di rischio. Ufficialmente il rifiuto è fondato sulla mancanza delle serie storiche necessarie a valutare l′incidenza del rischio e, di conseguenza, a calcolare il premio. In realtà i problemi sono anche di altra natura: scarsa capitalizzazione delle ditte e alto rischio dell′operazione.

Quando un costruttore entra in crisi, sono in gioco svariati milioni di euro e ciò spaventa gli operatori.
Peraltro esiste pur sempre l′obbligo, a carico del costruttore, di fornire all′acquirente le garanzie previste dalla legge. In mancanza, l′acquirente potrebbe far dichiarare la nullità del preliminare di vendita.

Questo stato di cose ha creato una domanda di fidejussioni particolarmente sostenuta e, conseguentemente, il proliferare di finanziarie che sfruttano il momento favorevole.

Certamente esistono operatori di indubbia moralità, ma c′è anche il rischio che i “soliti furbi” sfruttino a proprio vantaggio la situazione, creando società fantasma in grado di emettere fidejussioni per una manciata di euro. Ovviamente occorre mettere in conto che tali garanzie, in caso di necessità, potrebbero rivelarsi carta straccia.

A questo punto sorgono due interrogativi: chi garantisce per il garante? Quali i rischi del costruttore?

Apriamo una parentesi. Il DLgs 122/05 (attuativo della L. 210/04) impone al costruttore di procurare una fidejussione rilasciata da banche, assicurazioni ed intermediari finanziari iscritti nell’elenco speciale previsto dall’art. 107 del DLgs 385/93 (TU bancario).

Le società iscritte in tale elenco sono controllate del Ministro del Tesoro, CONSOB e Banca d′Italia e devono garantire adeguatezza patrimoniale e contenimento del rischio.

Meno severi i requisiti per l′iscrizione nell′elenco generale (ex art. 106) tenuto dall′Ufficio Italiano Cambi.

Quali i rischi del costruttore che optasse per una fidejussione rilasciata da una finanziaria iscritta nel 106?

La risposta è semplice: la garanzia prestata sarebbe inaccettabile ai fini della L. 210/04 con la conseguenza che l′acquirente potrebbe comunque denunciare la nullità del contratto preliminare. E non è tutto. Qualcuno potrebbe contestare al costruttore di aver operato con scarsa oculatezza, aggirando la buona fede del contraente, spingendolo a sottoscrivere un contratto che altrimenti non avrebbe perfezionato. In parole povere parliamo di truffa contrattuale. Da qui la necessità, per il costruttore, di operare con la massima prudenza.

Situazione anche peggiore per le polizze decennali postume. Il notaio, infatti, può stipulare l′atto di vendita solo in presenza di fidejussioni prestate da società iscritte nella 107.

Sarebbe opportuno un intervento delle associazioni di categoria per informare gli associati dei possibili rischi e cercare – anche a livello legislativo - delle possibili soluzioni.