Home page > Commenti > nota	17/11/2007

In materia condominiale, aspetti particolari vengono ad assumere le tematiche riguardanti il cosiddetto supercondominio, che è una forma particolare di condominio.
Nella amministrazione condominiale ha assunto tale denominazione "convenzionale", di origine giurisprudenziale, il condominio che presenta corpi di fabbrica autonomi ma collegati tra loro in modo funzionale, in quanto dotati di opere e servizi comuni di varia natura (zone verdi, giardini, strade private, impianti di illuminazione, impianto di riscaldamento centralizzato, garage, impianti sportivi, servizi di portineria, servizi di vigilanza, servizi di raccolta di nettezza urbana).
Occorre tuttavia chiarire che, nella realtà attuale al nomen iuris di supercondominio, corrispondono diverse realtà che possono estendersi dall’ipotesi dell’unico complesso edilizio che risulti diviso verticalmente in più scale e parti comuni che godono di una certa autonomia, all’ipotesi di una pluralità di edifici, non necessariamente costituiti in altrettanti condominii (cosiddette case a schiera), che hanno in comune impianti e servizi (cancelli, viali d′accesso, parcheggi, spazi a verde, impianto di riscaldamento o dell′acqua potabile).
Attualmente, nelle grandi strutture, quando più edifici condominiali autonomi hanno in comune opere o impianti che servono i condomini di tutti i fabbricati, l’istituzione del supercondominio viene di solito prevista nel regolamento predisposto dal costruttore del complesso edilizio e richiamato nei singoli atti di compravendita stipulati con tutti gli acquirenti (prossimi condomini).
La costituzione di un supercondominio presuppone un′organizzazione al di sopra di quella dei singoli condomìni degli edifici separati, che comunque continuano a mantenere la loro singolarità e autonomia.
Alla costituzione del supercondominio, può provvedervi anche l′assemblea dell′intero complesso con apposita delibera assunta con almeno la metà del valore millesimale e la maggioranza dei presenti, purché non si vadano ad imporre ai condomini vincoli limitativi dei loro diritti sulle proprietà individuali o sull′uso delle parti comuni.
Con la stessa maggioranza può essere approvato un regolamento fatto preparare da un tecnico esperto (oppure da uno o più condomini) e sottoposto poi all′esame dell′assemblea che, con l′approvazione, lo rende obbligatorio per tutti gli altri.
Può essere quindi la volontà delle parti a decidere se, in presenza di più edifici costituenti un unico insieme, alle autonome amministrazioni condominiali, relative ad ogni singolo edificio, è necessario (od opportuno) affiancare un supercondominio per la gestione delle proprietà e dei servizi comuni.
Si tratta di una autonoma amministrazione condominiale, che si aggiunge a quella dei singoli fabbricati e necessita di un diverso regolamento e di specifiche tabelle millesimali, nonché della previsione di propri organi di gestione.
Nel regolamento deve essere stabilita l′appartenenza alla diversa entità supercondominiale dei beni e servizi che risultino in comune ai diversi edifici.
Al regolamento dei singoli condomìni si viene ad aggiungere quello di supercondominio, dove quest’ultimo viene normalmente limitato alla previsione di quelle disposizioni destinate a regolare l′uso e le modalità di godimento delle parti e dei servizi comuni, la ripartizione delle spese e la partecipazione alla gestione delle predette parti comuni.
Devono essere previste specifiche tabelle millesimali del supercondominio, con cui ripartire le spese riferite ai servizi e impianti comuni all′intero complesso edilizio.
In mancanza dei millesimi supercondominiali, risulterebbe problematico quantificare la quota di spettanza del singolo condomino sulle opere, impianti e servizi, comuni a tutti gli edifici compresi nel complesso condominiale.
L′assemblea di supercondominio rappresenta l′organo sovrano e deve essere costituita dall′insieme di tutti i condomini proprietari delle singole porzioni immobiliari; senza che possano decidere, partecipando alla riunione al loro posto, gli amministratori dei diversi fabbricati.
Stando alla giurisprudenza, che in seguito sarà esaminata, neppure la delega conferita dalla maggioranza dei condomini “supercondominiali” o la specifica previsione del regolamento, legittimano gli amministratori a decidere in loro vece.
La difficile gestione di assemblee assai numerose e non sempre facilmente gestibili, ha indotto il legislatore ad introdurre, nelle proposte di modifica della materia condominiale, l′obbligo dell′assemblea di ciascun fabbricato di designare un proprio rappresentante per partecipare all′assemblea del supercondominio.
Una proposta che non si concilia con norme inderogabili del Codice civile e con la libertà del condomino, che non potrebbe liberamente decidere se esercitare, o meno, un suo diritto riconosciuto come inderogabile.
La corretta gestione delle cose comuni deve essere assicurata da un amministratore del supercondominio, con la possibilità che sia uno degli amministratori dei singoli fabbricati, oppure che sia lo stesso regolamento a prevedere, oltre alle regole sulla durata dell′incarico e sulle attribuzioni che devono essere da lui svolte, una turnazione annuale tra loro, o a chi debba essere conferito l’incarico.
Nelle realtà residenziali più vaste si è rilevata importante anche la previsione del “consiglio del supercondominio”, con funzioni prevalentemente consultive, di controllo della gestione e di conciliazione dei possibili conflitti.
La presenza dei consiglieri si ritiene legittima anche se non prevista dal regolamento, perché si tratta di un′istituzione che porta sicura utilità ai fini della corretta gestione del supercondominio ed anche perché non prevede oneri per i condomini, vista la gratuità dell′incarico.
Nel supercondominio regolarmente organizzato quindi generalmente esistono "singoli edifici costituiti in altrettanti condomìni autonomi" ed una "amministrazione generale".

Fonti normative
Il Codice del 1942 non prevede il supercondominio, in quanto la disciplina condominiale allora considerata riguardava il palazzo tradizionale che comprendeva più piani sovrapposti appartenenti a diversi proprietari ed era dotato di beni necessariamente comuni.
L′ipotesi legislativa codificata è letteralmente ancorata all′edificio singolo composto da un unico corpo di fabbrica, terra-tetto e cioè all′ipotesi dell′edificio verticale, composto di più unità immobiliari sovrapposte.
Nella realtà edilizia del dopoguerra e in quella più recente si sono affermate nuove e diverse tipologie costruttive concepite in alternativa al palazzo tradizionale, la cui qualificazione giuridica (comunione in generale o condominio?) ha dato luogo ad un notevole contenzioso.
La giurisprudenza, con riferimento ai nuovi complessi immobiliari, dove più fabbricati sono “funzionalmente collegati”, ha coniato l’espressione “supercondominio”.
Per dare un fondamento legale al supercondominio i giudici fecero (e tuttora fanno) riferimento agli articoli 61 e 62 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, che riguardano lo scioglimento del condominio complesso.
La valorizzazione degli articoli 61 e 62, ai fini dell’inserimento del supercondominio nella disciplina condominiale risale ad una sentenza della Cassazione del 1980 (Corte di Cassazione - 5 gennaio 1980 n. 65) la quale ha definitivamente chiarito che, con lo scioglimento del condominio originario e la costituzione di condomini separati, è ben possibile che siano lasciate in comproprietà di tutti i partecipanti del condominio originario, alcune delle cose indicate dall′articolo 1117 Codice civile (quali locali di portineria, caldaie, impianti idrici); in questo caso le parti comuni restano soggette non alla disciplina della comunione in generale, ma alla disciplina del condominio negli edifici. L′articolo 61 delle disposizioni di attuazione prevede che "qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto ed i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato".
Proprio l′articolo 61 delle disposizioni di attuazione con una lettura più aperta della disciplina condominiale ha costituito la base del nuovo istituto ′supercondominio′, ignorato dal Codice.
Infatti, mentre l′articolo 1117 nella sua espressione letterale sembra negare la figura del condominio "orizzontale" o supercondominio composto da più corpi di fabbrica; viceversa, l′articolo 61 delle disposizioni di attuazione prevede anche l′ipotesi di un gruppo di edifici che dia vita a un condominio unico e rinnega la tesi tradizionale del condominio rapportato strutturalmente a un singolo edificio. L′articolo 62 delle disposizioni di attuazione consente lo scioglimento del condominio complesso "anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall′articolo 1117 del codice". Quindi, il condominio complesso può sciogliersi anche quando alcune parti restano in comune. In questo caso, accanto agli edifici condominiali separati, costituenti condomini a sé, a seguito dello scioglimento del condominio complesso, sopravvive il condominio originario solo per le parti rimaste in comune.
In base a quanto si desume dagli artt. 61 e 62 disp.att.c.c. - che consentono lo scioglimento del condominio nel caso in cui un gruppo di edifici si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, si è ritenuta possibile la costituzione "ab origine" di un condominio fra fabbricati a sé stanti, aventi in comune solo alcuni elementi, o locali, o servizi o impianti condominiali.


Evoluzione giurisprudenziale
a) configurazione del supercondominio
Può essere interessante, a questo punto, attraverso un breve escursus giurisprudenziale focalizzare i punti di maggiore contrasto, evidenziando, come le diverse realtà supercondominiali siano state individuate o si siano determinate ed evolute nelle aule giudiziarie.
E’ bene precisare che il prevalente contenzioso riguarda quelle situazioni in cui il supercondominio costituisce una “indefinita” entità di fatto, senza alcun riconoscimento nella realtà giuridica condominiale e senza "regolamento generale", "amministratore generale" e quote "condominiali generali".
Per diverso tempo, inizialmente, quando ancora non esistevano supercondomini regolamentati, nella definizione di supercondominio i giudici fecero rientrare quelle situazioni in cui vi erano delle parti comuni tra diversi corpi di fabbrica autonomi costituenti condomini a sé.
La giurisprudenza, dopo aver creato la nuova figura, ha avuto il compito di stabilire il configurarsi, o meno, del supercondominio specialmente con riferimento a vecchi complessi immobiliari.
Nessun dubbio sul fatto che si configura un supercondominio quando:"Singoli edifici costituiti in altrettanti condomini vengono a formare un ′supercondominio′ quando talune cose, impianti e servizi comuni (viale d′ingresso, impianto centrale per il riscaldamento, parcheggio, locali per la portineria o per l′alloggio del portiere, ecc.) contestualmente sono legati, attraverso la relazione di accessorio a principale, con più edifici, appartengono ai proprietari delle unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati e sono regolati, se il titolo non dispone altrimenti, in virtù di interpretazione estensiva o analogica, dalle norme dettate per il condominio negli edifici. (in termini, "ex plurimis" Corte di Cassazione - Sez. II civ. - 8 agosto 1996 n. 7286).
Tuttavia, già nei primi anni ‘80 si cominciò a ritenere l′esistenza di un supercondominio anche in presenza di più edifici strutturalmente autonomi, alcuni costituiti in condominio ed altri appartenenti a un unico soggetto in proprietà esclusiva, "allorché questi edifici fruiscano, di opere comuni anche se strutturalmente distaccate" (portineria, garage, parco, viale d′accesso).
La rottura rispetto alla tesi tradizionale restrittiva è evidente nella sentenza della Corte di Cassazione 20 ottobre 1984 n. 5315 secondo cui “anche in presenza di più edifici strutturalmente autonomi, ciascuno appartenente a un unico soggetto, è dato profilare una situazione condominiale, allorché tali edifici fruiscano, per la loro utilizzazione e il loro godimento, di opere comuni anche se strutturalmente distaccate (portineria, garage, parco, viali d′accesso eccetera)”.
Questa pronuncia ha inteso valorizzare il criterio della destinazione funzionale delle parti comuni al servizio non di un singolo fabbricato, o di più fabbricati costituiti in altrettanti condomìni, ma di più unità abitative autonome.
Secondo quanto sin d’allora deciso, gli edifici, benché autonomi, devono considerarsi come un unico complesso residenziale e a tutti gli effetti sono inquadrabili nel regime giuridico proprio degli edifici in condominio.
C’è da sottolineare che non sono mancati nel passato, soprattutto in dottrina, i sostenitori della tesi secondo cui nelle realtà supercondominiali le parti comuni restano soggette non alla disciplina del condominio negli edifici, ma alla disciplina della comunione in generale.
Comunque, occorre considerare che la Cassazione ha stabilito inequivocabilmente che: “Nel caso di pluralità di edifici, costituiti in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, (cosiddetti "supercondomini"), legati tra loro dalla esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d′accesso, le zone verdi, l′impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, etc.), in rapporto di accessorietà con i fabbricati, si applicano a dette cose, impianti, servizi le norme sul condominio negli edifici, e non quelle sulla comunione in generale”. (Corte di Cassazione - Sez. II civ. - 7 luglio 2000 n. 9096).
Sulla stessa questione è stata chiamata a decidere più volte e le pronunce sono tutte orientate nel senso che “qualora un bene o un impianto (nella specie, il sistema fognario) sia destinato al servizio di una pluralità di edifici costituiti ciascuno in condominio, si determina tra i vari partecipanti non una comunione, ma una situazione che integra l′ipotesi del supercondominio, al quale si applicano le norme sul condominio negli edifici. (Corte di Cassazione - Sez. II civ. - 3 ottobre 2003 n. 15495).

Occorre tuttavia considerare che il presupposto perché si instauri un diritto di condominio su un bene comune è costituito dalla relazione di accessorietà strumentale e funzionale che collega i piani o le porzioni di piano di proprietà esclusiva agli impianti o ai servizi di uso comune, rendendo il godimento del bene comune strumentale al godimento del bene individuale e non suscettibile di “autonoma utilità”, come avviene invece nella comunione.
A proposito di “autonoma utilità” di eventuali strutture inserite in un supercondominio, la Cassazione ha stabilito in primo luogo che “per i complessi immobiliari che comprendono più edifici, anche se autonomi è rimesso all′autonomia privata se dare luogo alla formazione di un unico condominio, oppure di distinti condomini per ogni edificio cui si affianca, in tale caso, un supercondominio”.
In detto supercondominio, “figura di creazione giurisprudenziale alla quale sono applicabili le norme relative al condominio, perché si verte nella materia delle parti comuni caratterizzate dal rapporto di accessorietà necessaria che le lega alle singole proprietà individuali, delle quali rendono possibile l′esistenza stessa o l′uso”, possono essere ricompresse “per esempio le portinerie, le reti viarie interne, gli impianti dei servizi idraulici o energetici dei complessi residenziali”, mentre restano soggette alla disciplina della comunione ordinaria “le altre eventuali strutture che invece sono dotate di una propria autonoma utilità, come per esempio le attrezzature sportive, gli spazi di intrattenimento, i locali di centri commerciali inclusi nel comprensorio”. (Corte di Cassazione - Sez. II civ. - 18 aprile 2005 n. 8066)
La stessa decisione ha inteso chiarire la questione relativa ai “corpi di fabbrica adiacenti orizzontalmente” affermando che “la nozione di condominio in senso proprio è configurabile non solo nell′ipotesi di fabbricati che si estendono in senso verticale ma anche nel caso di costruzioni adiacenti orizzontalmente (come in particolare le cosiddette case a schiera), in quanto siano dotate delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dal citato art. 1117 c.c.”.
La sentenza di merito impugnata aveva escluso l′applicabilità delle norme sul condominio ed aveva ritenuto costituita una comunione ordinaria di natura convenzionale per la gestione delle parti comuni relative al complesso residenziale.
La Cassazione ha cassato la decisione stabilendo che “non può essere esclusa la condominialità neppure per un insieme di edifici indipendenti, anche quando manchi uno stretto nesso strutturale, materiale e funzionale”, perché “secondo quanto si desume dagli artt. 61 e 62 disp.att.c.c. - che consentono lo scioglimento del condominio nel caso in cui un gruppo di edifici si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi - è possibile la costituzione "ab origine" di un condominio fra fabbricati a sé stanti, aventi in comune solo alcuni elementi, o locali, o servizi o impianti condominiali”.
La stessa Cassazione in tempi recentissimi ha ribadito che la relazione di accessorietà strumentale e funzionale che collega i piani o le porzioni di piano di proprietà esclusiva agli impianti o ai servizi di uso comune, rendendo il godimento del bene comune strumentale al godimento del bene individuale e non suscettibile di autonoma utilità, come avviene invece nella comunione, “può sussistere anche se uno degli edifici o, al limite entrambi, non siano condomini, purché si tratti di edifici autonomi, atteso che l′art. 61 disp. att. cod. civ. individua l′autonomia della costruzione e non la gestione dell′edificio, come caratteristica rilevante in base alla quale l′art. 62 consente l′applicazione delle norme sul condominio alle parti, di cui all′art. 1117 cod. civ., rimaste comuni ai diversi edifici”.
Nella situazione di specie è stata ravvisata l′esistenza di un supercondominio con riferimento alla rete fognaria e alle cisterne d′acqua in comune in un complesso immobiliare composto da edifici a destinazione residenziale ed edifici a destinazione paralberghiera.
La stessa decisione ha precisato che “specialmente con riferimento ai nuovi complessi immobiliari”, nel caso di “un condominio "sui generis", allargato, di tipo verticale, ogni edificio autonomo, di proprietà esclusiva o costituente condominio, assume la figura di supercondominio, soggiacendo alla normativa condominiale”. (Corte di Cassazione - Sez. II civ. - 2 marzo 2007 n. 4973).


b) assemblea e amministratore
Altra questione affrontata e chiarita dalla giurisprudenza è quella relativa ai soggetti legittimati a partecipare ed a deliberare all’assemblea di supercondominio.
In particolare si è posto il problema di stabilire se sia legittimo, o meno, che l’assemblea di supercondominio sia composta dagli amministratori dei singoli condomìni anziché da tutti i comproprietari degli edifici che lo compongono.
I giudici hanno dovuto affrontare numerose volte la "contestazione" del fatto che a decidere sulle questioni di interesse generale fossero gli amministratori dei singoli edifici anziché tutti i condomini e la Cassazione è intervenuta per chiarire che "Poiché non sono derogabili dal regolamento di condominio, anche se di natura contrattuale, le norme concernenti la composizione ed il funzionamento dell′assemblea, è nulla per contrarietà a norme imperative ( artt. 1136, 1138 cod. civ.) la clausola del regolamento contrattuale che prevede che l′assemblea di un cosiddetto "supercondominio" sia composta dagli amministratori dei singoli condomini, anziché da tutti i comproprietari degli edifici che lo compongono".( Corte di Cassazione - Sez. II - 28 settembre 1994 n. 7894).

Successivamente, la stessa Cassazione, in una fattispecie in cui il servizio di portierato era destinato al servizio degli edifici "A" e "B", costituiti in condomini autonomi e l′assemblea del condominio del solo edificio "A" deliberò la divisione del servizio di portierato ed il licenziamento del portiere, ha confermato la sentenza del merito che aveva dichiarato la nullità della predetta deliberazione, per non essere stati convocati a partecipare alla assemblea in cui essa fu assunta anche i condomini dell′edificio "B".
In tale circostanza, dopo aver ribadito che “singoli edifici costituiti in altrettanti condomini vengono a formare un "supercondominio" quando talune cose, impianti e servizi comuni (viale d′ingresso, impianto centrale per il riscaldamento, parcheggio, locali per la portineria o per l′alloggio del portiere, ecc.) contestualmente sono legati, attraverso la relazione di accessorio a principale, con più edifici, appartengono ai proprietari delle unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati e sono regolati, se il titolo non dispone altrimenti, in virtù di interpretazione estensiva o analogica, dalle norme dettate per il condominio negli edifici”, ne ha tratto la conseguenza “che le disposizioni dettate dall′art. 36 c.c. in tema di convocazione, costituzione, formazione e calcolo delle maggioranze si applicano con riguardo agli elementi reale e personale del supercondominio, rispettivamente configurati da tutte le unità abitative comprese nel complesso e da tutti i proprietari”. (Corte di Cassazione - Sez. II civ. - 8 agosto 1996 n. 15494).
La delibera adottata dagli amministratori dei singoli condomini di un supercondominio, pur se in conformità al regolamento, è nulla “sia per la normale inderogabilità delle norme che tutelano le minoranze negli organi collegiali, sia perchè la volontà maggioritaria in tal modo espressa può non corrispondere a quella dei condomini” (Corte di Cassazione - Sez. II - 13 giugno 1997 n. 5333)
La stessa decisione aggiunge che le norme del regolamento “in nessun caso possono derogare all′art. 1136 c.c., - a norma del quale (comma 6) "tutti i condomini" devono esser invitati alla riunione per deliberare” perché l′art. 1138, ultimo comma, c.c. non fa nessuna distinzione tra regolamento contrattuale e maggioritario.
La nullità, per contrarietà a norme imperative, della clausola del regolamento contrattuale di condominio riguardante l′assemblea del supercondominio riguarda sia il caso in cui preveda la partecipazione degli amministratori dei singoli condomìni, sia il caso in cui preveda che l’assemblea sia composta “da singoli condomini delegati a partecipare in rappresentanza di ciascun condominio, anziché da tutti i comproprietari degli edifici che lo compongono, atteso che le norme concernenti la composizione e il funzionamento dell′assemblea non sono derogabili dal regolamento di condominio”. (Corte di Cassazione - Sez. II civ. - 6 dicembre 2001 n. 15476)
In tempi più recenti , la stessa Cassazione, ha dichiarato nulla la clausola del regolamento del supercondominio laddove era previsto che l′assemblea del supercondominio fosse “costituita da tutti i partecipanti alle proprietà condominiali... rappresentati da un numero massimo di tre rappresentanti per ciascuna proprietà condominiale".
Secondo i giudici di legittimità, tale clausola, “imponendo che la partecipazione avvenga attraverso delega nominativa da conferire esclusivamente a rappresentanti eletti dalle assemblee dei condomini, lede il diritto del singolo condomino, sancito dall′art. 1136 c.c., di partecipare personalmente all′assemblea, e così altera la natura delle facoltà e dei poteri, inerenti alla partecipazione all′organo collegiale, che tutelano le minoranze e che non possono essere rinunciati neppure dagli interessati”. (Corte di Cassazione - Sez. V civ. - 15 settembre 2004 n. 25308).


c) costituzione
Quanto alla costituzione del supercondominio, stando ad alcune decisioni di merito, è del tutto superflua una “formale costituzione” in quanto, “altro non è che una particolare forma di condominio” per il quale non occorrono né un atto costitutivo, né una delibera assembleare.
Quindi, con specifico riguardo alla realtà del supercondominio deve ritenersi che “le condizioni di applicabilità delle disposizioni in materia di condominio si realizzino non appena più soggetti acquistino la proprietà di singole unità immobiliari riconducibili ad un comprensorio includente parti di interesse comune aventi carattere di necessità; il che determina "ex lege" una situazione di contitolarità delle parti di interesse comune (o presunzione legale di comproprietà) derogabile solo con l′assenso di tutti i comproprietari”. (Trib. Brescia - Sez. III - 24 aprile 2003).
Anche per il Tribunale di Bologna non è necessario un formale atto costitutivo, al quale può essere riconosciuto, “valore meramente dichiarativo della nascita del supercondominio”.
Non è necessario perché “il fondamento tecnico dell′applicazione dei principi e delle disposizioni del codice civile in materia di condominio anche ai complessi immobiliari (c.d. supercondominii) è dato dalla relazione di accessorietà intercorrente tra beni e impianti di uso comune (nella specie impianto di illuminazione, rete fognaria, condotte di luce, gas e telefono) e i singoli edifici costituenti condominii distinti ed autonomi”. (Trib. Bologna - Sez. III - 23 febbraio 2007).