Vendite immobiliari: scatta l′obbligo di comunicare quanto consuma l′immobile
08/02/2012 - Dal primo gennaio 2012 gli annunci riguardanti la vendita degli immobili dovranno necessariamente contenere l′indice di prestazione energetica dell′edificio. A stabilirlo è l′articolo 13 del Decreto Legislativo 3 marzo 2011 n. 28 “Attuazione della Direttiva 2009/28/CE del Parlamento Europeo e del Consiglio del 23 aprile 2009 sulla promozione dell′uso dell′energia da fonti rinnovabili, recante modifica e successiva abrogazione delle direttive 2001/77/CE e 2003/30/CE”. Il titolo chiarisce con estrema semplicità il contenuto delle nuove disposizioni. In definitiva il Legislatore nazionale ha recepito le disposizioni contenute nella Direttiva comunitaria sulla promozione dell′uso dell′energia da fonti rinnovabili.
L′articolo 13, in particolare, ha modificato il Decreto Legislativo 192/2005 aggiungendo all′articolo 6 il comma 2-quater. Tale comma dispone che “nel caso di trasferimento a titolo oneroso di edifici o di singole unità immobiliari, a decorrere dal 1º gennaio 2012 gli annunci commerciali di vendita riportano l′indice di prestazione energetica contenuto nell′attestato di certificazione energetica”. In definitiva, tutti gli annunci di vendita relativi ad immobili dovranno riportare l′I.P.E. ovvero l’Indice di Prestazione Energetica. Ma dove reperire tale indice? Esso è contenuto nell′Attestato di Certificazione Energetica (A.C.E.) rilasciato da un tecnico abilitato.
IPE indica il consumo totale di energia primaria per il riscaldamento invernale in regime continuo per 24 ore. Tale indice è espresso attraverso due diversi valori, il kWh/mq anno (ovvero riferito alla superficie utile dell′immobile) ed il kWhmc anno (ovvero al volume lordo). Più l′indice è basso, migliore sarà la prestazione energetica dell′edificio e, quindi, minore il consumo di energia.
Campo di applicazione. La norma traccia il campo di applicazione delle nuove disposizioni. Esse si applicano agli annunci commerciali di vendita relativi al trasferimento a titolo oneroso di edifici o di singole unità immobiliari. L′obbligo, quindi, scatta per tutte le comunicazioni aventi ad oggetto il trasferimento a titolo oneroso di un immobile e, quindi, permuta, cessione delle quote in multiproprietà, vendita della nuda proprietà e/o dell′usufrutto. Ad essere escluse, quindi, sarebbero solo le donazioni.
Lo scopo della norma è chiaro: informare il consumatore sul consumo energetico di ciò che si accinge a comprare. Secondo alcuni teorici l′indice di prestazione energetico dovrebbe influire sul valore commerciale del bene. Secondo gli operatori, invece, si tratta solo di un onere in più che finirà per gravare, in ultima battuta, sulle tasche del consumatore finale. Il valore commerciale, infatti, sarebbe determinato in funzione di altri elementi quali la localizzazione, la superficie, l′esposizione, l′altezza del piano rispetto alla rete stradale, lo stato di manutenzione, ecc.. Di certo viene fornita una informazione in più all′acquirente.
Le sanzioni. Il venditore ha l′obbligo di dichiarare la prestazione energetica dell′immobile; ma cosa succede se non adempie? In primo luogo occorre evidenziare che la norma non contempla alcuna sanzione diretta. Sarà il consumatore che, con il proprio comportamento, potrà sanzionare il venditore indisciplinato evitando di rivolgersi a lui. Ma educare i consumatori richiede tempo per cui, almeno nell′immediato, è possibile che molti “facciano i furbi” contando anche sull′ignoranza delle nuove disposizioni.
Ma se il Legislatore nazionale, sul punto, può essere poco incisivo, non è detto che il legislatore regionale, non corra ai ripari. Per esempio l′articolo 17 della Legge Regione Lombardia 21 febbraio 2011, n. 3 “Interventi normativi per l′attuazione della programmazione regionale e di modifica e integrazione di disposizioni legislative - Collegato ordinamentale 2011”, modificando la Legge Regionale dell′11 dicembre 2006, n. 24 “Norme per la prevenzione e la riduzione delle emissioni in atmosfera a tutela della salute e dell′ambiente” ha introdotto delle sanzioni (da 1.000 a 5.000 euro) a carico di chi non fornisce la certificazione energetica dell′immobile che si appresta a vendere o a cedere in locazione. Nello stesso verso si è mossa anche la Regione Emilia Romagna con la Delibera 1366 del 26 settembre 2011; questa volta l′obbligo di indicare la prestazione energetica dell′edificio è scattato con notevole anticipo, ovvero dal 6 ottobre 2011.
I dubbi. La norma impone di rendere pubblichi i dati energetici del fabbricato. In particolare, la norma impone al venditore di rendere noto “l′indice di prestazione energetica contenuto nell’attestato di certificazione energetica”. A questo punto, sorgono due possibilità: nel caso in cui l′immobile sia dotato dell′Attestato di Certificazione Energetica, nessun problema, il venditore comunicherà i relativi dati. Ma, come comportarsi per gli immobili che siano sforniti dell′A.C.E.? A questo punto sarebbero possibili due alternative: il venditore sarà obbligato a dotarsi del certificato energetico, oppure sarà esonerato dall′obbligo di comunicazione. Personalmente di ritiene preferibile quest’ultima tesi, diversamente il proprietario sarebbe obbligato a dotarsi del relativo certificato, i cui costi cadrebbero inesorabilmente sull′acquirente finale contribuendo a far lievitare ulteriormente il prezzo dell′immobile.
Immobili in costruzione. Gli immobili in costruzione possono ottenere il certificato energetico solo a fine lavori. Di conseguenza, il costruttore dovrebbe essere esonerato da ogni obbligo a meno che non si voglia pensare che esso non sia obbligato a comunicare i possibili dati energetici garantiti a fabbricato ultimato. Va precisato che le leggi regionali potrebbero disciplinare diversamente la materia. Per esempio la Regione Lombardia, con la DGR 24 novembre 2011 n. IX/2555 prescrive l′obbligo, a far data dal 1° gennaio 2012, di comunicare, per gli edifici in costruzione, l’EPI espresso in Kwh/mq anno o Kwh/mc anno. In questo caso i dati dovranno corrispondere a quelli risultanti dalla relazione presentata in Comune ex articolo 28 della L. 10/91.
Indice di Prestazione Energetica e Classe Energetica. Quando si acquista un comune elettrodomestico, ci viene indicata la classe energetica che, in poche parole, utilizzando una “scala colorata” da A+ a G, fornisce al consumatore una idea di massima sul consumo energetico dell′apparecchio. In edilizia il concetto è simile ma, ad essere indicato, sarà l′Indice di Prestazione Energetica (e non la classe energetica dell′edificio). Occorre tener ben presente che non c′è una corrispondenza univoca tra Indice di Prestazione Energetico e Classe Energetica perché l′I.P.E. È influenzato da una serie di parametri (quali, per esempio, l′altezza del piano o il luogo) che possono trarre in inganno. Potrebbe accadere, per esempio, che un immobile con un consumo maggiore (e, quindi, appartenente ad una classe energetica meno elevata) alla resa dei conti possa avere un I.P.E. migliore rispetto ad un alloggio simile che, però, consuma meno. Ancora una volta le Regioni sono sembrate più accorte e, tanto per cambiare, Regioni Lombardia ed Emilia Romagna, hanno introdotto l’obbligo di indicare sia l’I.P.E. che la classe energetica.
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