Entro quali limiti è possibile modificare il Piano di Lottizzazione?
Donato Palombella
01/03/2012 - Il problema. Ci si chiede fino a che punto il proprietario del suolo inserito nel Piano di Lottizzazione possa modificare quanto previsto nel piano di lottizzazione ovvero in convenzione.
Il caso. Il caso in esame ha dell′incredibile. Un cittadino acquista, all′interno di un compendio interessato da un Piano di Lottizzazione, due lotti contigui, presenta il progetto per la realizzazione di una villa circondata da un ampio giardino. Il progetto viene approvato e l′amministrazione comunale rilascia il titolo concessorio. A questo punto interviene il solito vicino guastafeste che impugna la concessione.
I motivi del ricorso. Secondo il ricorrente, il progetto, prevedendo la realizzazione di un unico fabbricato unifamiliare, anzicché di due ville (una per lotto), contrasterebbe con le norme vincolanti del Piano di Lottizzazione. La relativa concessione edilizia, quindi, sarebbe illegittima in quanto rilasciata in contrasto con il Piano di Lottizzazione. Occorre sottolineare che il progetto approvato veniva assentito con concessione in deroga in quanto prevedeva la realizzazione di un unica villa, larga 10,50 metri, mentre le norme tecniche prevedevano una larghezza massima di 9,00 metri.
Il problema di fondo, in sostanza, riguarda la possibilità, per il privato lottizzante, di discostarsi, in fase esecutiva, dalle previsioni progettuali contenute nel PdL.
La tesi del cittadino. La realizzazione di una unica villa all′interno dei due lotti contigui sarebbe del tutto legittima in quanto, sostanzialmente, si tratterebbe di realizzare un volume inferiore a quello inizialmente previsto. Il progetto assentito sarebbe del tutto legittimo in quanto comporterebbe un incremento delle superfici a verde, destinate, secondo il progetto approvato, a verde privato (ovvero a giardino pertinenziale della mega-villa).
La tesi dell′amministrazione. Secondo l′amministrazione comunale, non sarebbe ipotizzabile alcun contrasto tra le norme di piano e la concessione; quest′ultima, quindi, sarebbe del tutto legittima. In particolare, sul progetto si era espressa la Commissione igienico edilizia comunale che aveva considerato, “agli effetti della domanda presentata” i due lotti come unico lotto,ammettendo la possibilità dell’edificazione di un unico edificio anziché di due (uno per lotto, come stabilito dalla lottizzazione): con la precisazione che “l’edificazione annulla l’edificabilità di due fabbricati previsti dal Piano di Lottizzazione sostituiti da un unico fabbricato avente sagoma volumetrica conforme a quella prescritta dal P. di L.”.
Vietata la modifica al Piano di Lottizzazione Diverso il parere del TAR Friuli Venezia Giulia che, con la sentenza del 23 luglio 2002 n. 273 accoglieva il ricorso optando a favore della illeggittimità del titolo concessorio. Secondo il TAR, la concessione impugnate sarebbe in insanabile contrasto con la variante al P.d.L, che prevedeva due distinti fabbricati, insistenti su due distinti lotti. La tesi del Comune sarebbe “inadeguata ed incongrua, giacchè non indica le ragioni giuridiche che hanno consentito al Comune di superare le previsioni del Piano di lottizzazione e della sua variante, nella parte in cui stabilivano l’edificabilità dei singoli lotti, escludendo implicitamente la possibilità di costruire un unico fabbricato ricadente sul terreno di due (o più) lotti.”
La realizzazione di un unico corpo di fabbrica costituirebbe una illegittima variante alle norme del Piano. Il Piano di lottizzazione ha valore di strumento urbanistico vincolante per tutti i soggetti interessati (Comune e lottizzanti), per cui le eventuali deroghe possono essere contenute solo ed esclusivamente in un variante.
La soluzione. Il parere del TAR è stato letteralmente ribaltato dalla quinta sezione del Consiglio di Stato con la sentenza n. 927 resa il 15 luglio 2011 ma resa pubblica tramite deposito in cancelleria solo il 21 febbraio 2012.
Secondo il giudice d′appello, l’edificazione è una mera facoltà del proprietario e non un obbligo. La diversa dislocazione del fabbricato assentito rispetto alle tavole progettuali del Piano di Lottizzazione non implica una violazione né dell′interesse privato, né, tantomeno, di quello pubblico.
E′ sintomatico che il Collegio abbia tenuto a sottolineare “[...] è davvero sorprendente che possa essere motivo di doglianza la utilizzazione a verde privato di un lotto destinato all’edificazione, atteso che l’edificazione è una mera facoltà e non già un obbligo del proprietario e che dalla diversa dislocazione del fabbricato assentito rispetto al disegno del piano non risulta compromesso alcun interesse privato, né alcun interesse pubblico, risultando migliorato l’insieme per la maggiore estensione delle aree libere da costruzioni e destinate a verde.”
Il piano di lottizzazione, quale strumento attuativo del P.R.G., deve conformarsi alle norme pianificatoie quanto agli indici volumetrici, superficie del lotto minimo, destinazione dei fabbricati, tracciato delle strade ed individuazione delle aree destinate a standards. Le norme di Piano sono obbligatorie relativamente al “disegno di insieme” al posizionamento dei singoli lotti destinati all’edificazione dei fabbricati e dell’ingombro massimo consentito in ciascun lotto. Sagoma, dislocazione dei fabbricati sui lotti ed il loro allineamento, devono essere intesi come meramente indicativi, fermo restando che nella edificazione vanno, comunque, rispettate le distanze e gli altri limiti stabiliti nelle norme tecniche di attuazione che completano il piano di lottizzazione.
Il Piano di Lottizzazione, sia esso di iniziativa pubblica che privata, come strumento esecutivo, ha lo scopo di disciplinare l′edificazione di un’area non urbanizzata prevedendo la realizzazione delle opere di urbanizzazione e dei fabbricati per uso privato. Fissa, inoltre, i vincoli volumetrici massimi realizzabili ma ciò non vuol dire che il privato attuatore non possa decidere, nell′ambito della propria autonomia, di voler realizzare una volumetria inferiore (o addirittura nessuna volumetria) rispetto a quanto inizialmente previsto. Ciò vuol dire che il privato può benissimo decidere di non edificare su un lotto destinandolo a “giardino” del lotto confinante.
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