I parcheggi. Urbanistica, norme tecniche, contratti.
di Donato Palombella - Editore Giuffré
18/06/2012 - Gli ultimi settant′anni sono stati caratterizzati da una miriade di provvedimenti diretti ad incentivare la realizzazione delle aree a parcheggio. Lo scopo è semplice: liberare le strade cittadine dalle macchine parcheggiate, rendere il traffico scorrevole, sottrarre i marciapiede alle auto in sosta restituendone l’uso ai pedoni, in parole povere, aumentare la “qualità della vita” e, per inciso, anche quella dell’aria che respiriamo. In tale contesto sono state introdotte una serie di norme sia di natura urbanistica, utilizzate come “grimaldello” per favorire la realizzazione di parcheggi e posti auto, sia di natura fiscale, per incentivarne la realizzazione. Queste “norme incentivanti” sono state (ovviamente) accompagnate da una serie di vincoli non solo di natura urbanistica, ma anche e soprattutto di portata civilistica. Si tratta, in sostanza, di due facce della stessa medaglia: il Legislatore - da un lato - ha voluto incentivare la realizzazione dei parcheggi - dall’altro, parallelamente - ha dovuto evitare che box e posti auto, una volta realizzati, si trasformassero magicamente in locali commerciali, uffici e via dicendo. Da qui tutta una serie di vincoli che “legano inscindibilmente” l’unità immobiliare all’area a parcheggio e ne vietano il cambio di destinazione.
Si tratta di norme disarticolate, che si sono sovrapposte nel tempo, creando incertezza anche tra gli operatori istituzionali per cui, in ultima analisi, è oggettivamente difficile stabilire aprioristicamente i vincoli esistenti sulla proprietà immobiliare ed i limiti alla commerciabilità di box e posti auto. Legge urbanistica, legge-ponte, Tognoli, piani settoriali del traffico, codice della strada, regolamenti comunali ed altri provvedimenti succedutisi nel corso degli anni, accompagnati dalle immancabili liti condominiali, danno vita ad un cocktail esplosivo. I privati, dal loro canto, percepiscono questi vincoli come un fastidioso limite al diritto di proprietà ancor meno tollerato in epoche di crisi, quando c’è la necessità di “monetizzare” la pertinenza.
Sulla materia è intervenuto, recentemente, anche il Governo Monti che, con il Decreto Liberalizzazioni, ha eliminato alcuni vincoli alla circolabilità dei parcheggi. La norma, per incentivare le transazioni commerciali, ha reso possibile la vendita di box e posti auto “sciogliendo” il vincolo di pertinenzialità tra appartamento e parcheggio. Non sempre, ovviamente, ma almeno ad alcune condizioni!
Come spesso accade il Legislatore in ambito economico è paragonabile al classico elefante nel negozio di cristalli: meglio che stia fermo o si corre il rischio di mandare tutto in frantumi! E’ presto per valutarne gli effetti economici di lungo periodo del nuovo provvedimento, per ora, almeno sul piano commerciale, non sembrerebbe che le nuove norme abbiamo risolto granché se non creare ancora più confusione vista la difficoltà di stabilire quali siano i parcheggi vendibili ed a quali condizioni.
L’idea del “Governo tecnico”, in verità, non è del tutto nuova. Nella forbice temporale compresa tra agosto 1993 e i primi mesi del 1995, una serie di decreti si erano rincorsi tra loro cercando di “liberalizzare” il mercato. Questa vera e propria raffica di decreti, non convertiti in legge, si è ritorta, come un boomerang, contro chi aveva pensato di fare buoni affari con la vendita di box, posti auto ed interi piani entroterra adibiti a parcheggio. La confusione fu tale e tanta che, per salvare il salvabile, fu necessaria una “norma tampone” di carattere del tutto straordinario.
Insomma, quel che è certo è che il nostro Legislatore non manca di fantasia ed il nostro ordinamento è costituito da una serie impressionante di norme. Non è facile raccapezzarsi tra parcheggi regolati dalla c.d. "legge-ponte", quelli disciplinati dalla c.d. legge Tognoli, parcheggi "liberi" o pertinenziali, realizzati in base alla Legge n.662/1996 o disciplinati da strumenti urbanistici comunali con la conseguenza che diventa sempre più difficile riuscire a stabilire con certezza se un bene è vendibile o meno ed a quali condizioni. Per non parlare, poi, della gestione dei parcheggi in ambito condominiale e delle liti tra costruttori ed acquirenti.
Il volume “I parcheggi. Urbanistica, norme tecniche, contratti” vuol fare chiarezza ponendo un punto fermo in questa pleteora di norme la cui interpretazione non è certamente agevole anche e soprattutto perché l’argomento è a confine tra l’aspetto tecnico-ingegneristico e quello legale. Per poter offrire un contributo in un argomento tanto vasto, si è cercato di fornire un esame il più possibile completo valutando anche aspetti normalmente poco noti. L’obiettivo è fornire un quadro completo ed attuale su una materia che presenta oggi nuovi e complessi problemi privilegiando gli aspetti pratici ed operativi. Ogni capitolo è dotato di una sintesi sui punti salienti. La consultazione è resa più agevole da un dettagliato indice sistematico e legislativo mentre il Formulario costituisce un utile strumento operativo.
Oltre alla normale evoluzione legislativa e giurisprudenziale sono stati analizzati anche gli aspetti progettuali (realizzazione del progetto tecnico, modalità di quantificazione degli standard, rilascio licenze ecc) senza tralasciare la normativa tecnica (per esempio a tutela dei portatori di handicap o in materia di antiincendio). Gli aspetti contrattuali sono stati affrontati sia in riferimento ai rapporti con la p.a. (convenzione di lottizzazione, cessione aree, formazione dei vincoli ecc) che tra costruttore ed acquirente (anche in riferimento alla recentissima normativa in materia di tutela del consumatore); non mancano, naturalmente, i profili condominiali e fiscali.
Il volume, edito dalla Giuffré, può essere acquistato sul sito istituzionale dell’editore ovvero presso il vostro Agente Giuffré.
Buona lettura e buon lavoro.
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